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Zonas tensionadas en Catalunya: qué cambia en el nuevo mapa y cuándo entrará en vigor
La Generalitat de Catalunya iniciaba a finales de julio dos procedimientos para actualizar el mapa de las zonas de mercado residencial tensionado: una nueva declaración que propone incorporar 53 municipios y la prórroga durante un año de 118 de los 140 municipios incluidos en la primera declaración. Los otros 22 municipios de ese primer grupo no forman parte de la propuesta de prórroga porque, según los últimos datos analizados, ya no reúnen ninguno de los requisitos establecidos por la Ley de Vivienda.
El 28 de julio de 2026 se publicaron en el DOGC los anuncios que someten ambos procedimientos a información pública. Esta publicación abrió el periodo de alegaciones, pero no modificó el listado oficial vigente ni hizo aplicables los cambios anunciados.
La configuración final prevista estaría formada por 302 municipios. Sin embargo, esta cifra no se alcanzará necesariamente cuando concluyan los dos expedientes, porque la incorporación de los 53 nuevos municipios y la salida de los 22 que no serán prorrogados siguen calendarios diferentes.
De los 271 municipios actuales a los 302 previstos
Actualmente, Catalunya cuenta con 271 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado:
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Los 140 municipios de la primera declaración, donde las medidas asociadas se aplican desde el 16 de marzo de 2024.
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Los 131 municipios de la segunda declaración, incorporados el 10 de octubre de 2024.
La actualización afecta principalmente al primero de estos grupos. De sus 140 municipios, la Generalitat propone prorrogar la declaración de 118 porque siguen reuniendo las condiciones exigidas. Los otros 22 quedan fuera de la propuesta.
Paralelamente, se ha iniciado una nueva declaración para incorporar otros 53 municipios. Los 131 incluidos en la segunda declaración no se revisan en estos procedimientos y continúan vigentes.
La configuración final propuesta se obtiene, por tanto, de la siguiente forma:
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118 municipios de la primera declaración que se prorrogarían.
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131 municipios de la segunda declaración que se mantienen.
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53 nuevos municipios que se incorporarían.
Configuración final prevista: 302 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado.
Esta cifra no describe la situación actual y podría existir una etapa intermedia. Si los 53 nuevos municipios entran en vigor antes del 16 de marzo de 2027, Catalunya pasaría temporalmente de los 271 municipios actuales a 324. La cifra se reduciría posteriormente a 302 cuando finalizase la declaración de los 22 municipios que no serán prorrogados.
Si la incorporación de los 53 se produjera después del 15 de marzo de 2027, no existiría esta fase transitoria. Todo dependerá de las fechas definitivas de aprobación y publicación.
¿Cuándo entrará en vigor cada modificación?
Los 53 nuevos municipios se incorporarán cuando finalice la tramitación de su declaración y produzca efectos la correspondiente resolución publicada en el BOE.
Los 22 municipios que no forman parte de la propuesta de prórroga continuarán sujetos a la declaración vigente hasta el 15 de marzo de 2027. Si no son objeto de otra declaración, dejarán de tener la consideración de zonas tensionadas a partir del 16 de marzo de 2027.
La prórroga de los otros 118 municipios está prevista para que resulte aplicable desde esa misma fecha, siempre que haya sido aprobada y publicada.
Por tanto, la salida de los 22 municipios no requiere un procedimiento específico de exclusión. Permanecerán dentro de la declaración actual hasta que finalice su vigencia.
¿Qué pasos deben completarse?
La nueva declaración de los 53 municipios y la prórroga de los 118 deben completar el procedimiento establecido por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda:
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Información pública. Los dos expedientes están sometidos a un plazo de 20 días hábiles, contado desde el día siguiente a la publicación de los anuncios en el DOGC. El periodo comenzó el 29 de julio y finalizará el 25 de agosto de 2026, ambos incluidos.
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Valoración de las alegaciones. La Generalitat deberá analizar las observaciones recibidas e introducir, si procede, modificaciones en las propuestas.
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Aprobación de las resoluciones definitivas. Los acuerdos de inicio, fechados el 21 de julio, establecen un plazo máximo de tres meses para resolver y publicar los procedimientos. El plazo finalizaría el 21 de octubre de 2026, salvo que su cómputo se suspenda por alguna de las causas previstas legalmente.
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Comunicación al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Las resoluciones aprobadas deberán remitirse al departamento ministerial competente.
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Publicación en el BOE. El Ministerio deberá recoger los municipios declarados en una resolución estatal. La Ley de Vivienda establece que estas resoluciones se aprueban con carácter trimestral.
No existe todavía una fecha oficial para la entrada en vigor de los 53 nuevos municipios. Si la Generalitat resolviera antes de finalizar septiembre, podrían incluirse en la resolución estatal correspondiente al tercer trimestre. Si la resolución autonómica se aprobara durante octubre, su incorporación podría trasladarse a la resolución del cuarto trimestre y publicarse a finales de 2026 o comienzos de 2027.
Se trata únicamente de una estimación. Como referencia, la declaración de los 131 municipios tramitada en 2024 se inició en abril y produjo efectos el 10 de octubre de ese mismo año.
La Generalitat mantiene publicada la documentación oficial de los dos procedimientos.
Información actualizada a 6 de agosto de 2026.
Los 53 nuevos municipios propuestos
La propuesta de nueva declaración incluye municipios que no formaban parte de los listados anteriores y que ahora cumplen al menos uno de los requisitos establecidos por la Ley de Vivienda.
Los 53 municipios propuestos son:
Agramunt, Bàscara, Bellvei, Callús, Camarles, Campdevànol, Capellades, Cardona, Castellbell i el Vilar, Constantí, Crespià, l’Espluga de Francolí, Figaró-Montmany, els Hostalets de Pierola, la Jonquera, Llagostera, Madremanya, Martorell, Masllorenç, Montferrer i Castellbò, el Montmell, Navarcles, Osor, Palau-sator, el Pla de Santa Maria, la Pobla de Mafumet, la Pobla de Segur, el Port de la Selva, Prats i Sansor, les Preses, Ribera d’Urgellet, Rosselló, Sallent, Salomó, Sant Andreu de la Barca, Sant Feliu de Pallerols, Sant Gregori, Sant Hilari Sacalm, Sant Iscle de Vallalta, Sant Joan de les Abadesses, Sant Joan les Fonts, Sant Martí de Centelles, Sant Vicenç de Castellet, Santa Eugènia de Berga, Santa Margarida i els Monjos, Torà, Tordera, Torrefarrera, Ullà, Vallfogona de Balaguer, Vandellòs i l’Hospitalet de l’Infant, Vilalba Sasserra y Vila-seca.
La memoria elaborada por la Secretaría de Vivienda señala que en estos municipios residen 255.220 personas.
También propone aplicar la consideración particular de gran tenedor a las personas físicas o jurídicas propietarias de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados dentro del conjunto de estos 53 municipios.
Tanto el listado como las condiciones de la declaración podrían experimentar modificaciones como resultado de las alegaciones presentadas durante el periodo de información pública.
Los 22 municipios que quedarían fuera de la prórroga
La revisión constata una "cierta distensión" del mercado residencial en 22 de los 140 municipios de la primera declaración. Según la memoria de la Generalitat, estas localidades ya no reúnen ninguna de las condiciones exigidas por el artículo 18.3 de la Ley de Vivienda.
Los municipios que no figuran en la propuesta de prórroga son:
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Banyoles
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Berga
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Cabrera de Mar
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Caldes d’Estrac
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Calldetenes
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Canovelles
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Cervelló
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Cervera
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Figueres
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les Franqueses del Vallès
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Granollers
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Guissona
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Lleida
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Mollet del Vallès
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Montmeló
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el Papiol
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Parets del Vallès
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Reus
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Sant Climent de Llobregat
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Sant Fruitós de Bages
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Santa Margarida de Montbui
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Tortosa
Que estos municipios hayan quedado fuera de la propuesta no significa que la limitación de las rentas dejara de aplicarse el 28 de julio. Las operaciones deberán continuar ajustándose al régimen correspondiente hasta que la declaración vigente finalice el 15 de marzo de 2027.
¿Por qué se actualiza la declaración de zona tensionada?
La Ley de Vivienda permite declarar como zona de mercado residencial tensionado un municipio en el que exista un riesgo especial de oferta insuficiente de vivienda asequible. Para ello debe cumplirse al menos una de estas condiciones:
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Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares.
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Que el precio de compra o alquiler haya aumentado durante los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC en Catalunya.
La vigencia inicial de una declaración es de tres años y puede prorrogarse por periodos anuales si se acredita que persisten las circunstancias que la motivaron.
En su análisis, la Generalitat señala que entre el primer trimestre de 2024 y el último de 2025 el alquiler medio aumentó un 1,6 % en los municipios ya declarados, mientras que en el resto de Catalunya lo hizo un 9,4 %.
Esta evolución más contenida no implica automáticamente que todos los municipios deban conservar la declaración. La situación y el cumplimiento de los requisitos legales deben examinarse individualmente en cada localidad.
¿Qué deben hacer ahora las agencias inmobiliarias?
Hasta que finalicen los procedimientos, las agencias inmobiliarias y profesionales de la mediación inmobiliaria deben trabajar con el listado oficial vigente.
Antes de anunciar una vivienda, calcular su renta o formalizar un contrato, conviene comprobar:
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El municipio donde se encuentra el inmueble.
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La declaración que afecta a esa localidad y su periodo de vigencia.
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La fecha prevista para la firma del contrato.
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La publicación en el BOE y la fecha desde la que produce efectos.
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Las condiciones particulares sobre el índice de referencia y la consideración de gran tenedor.
El régimen aplicable puede cambiar entre la captación de la vivienda y la formalización del arrendamiento. Por ello, una noticia sobre el mapa anunciado no sustituye la comprobación de las resoluciones oficiales vigentes.
En este escenario, el asesoramiento de un Experto Inmobiliario resulta esencial para interpretar correctamente cada modificación y ofrecer seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino.
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