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Sentencia Audiencia Provincial Madrid: La firma de una “Hoja de visita” no justifica el abono de honorarios a cargo del comprador

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 de abril de 2020 trata del siguiente supuesto:
analiza una "hoja de visita" suscrita por los compradores de vivienda. Como se expresaba en la misma, la Hoja justifica que se realizó la visita y se informó sobre la vivienda. La "Hoja de Visita" indica también que los honorarios para la agencia, en el caso de que se realizara la compraventa, serían de 6.000 € netos que se sumarían al importe del precio de la vivienda.

En el último párrafo de dicho documento, además, se hacía constar que "EL CLIENTE se obliga a no realizar ninguna gestión encaminada a la compra o arrendamiento del mismo, por sí mismo, por medio de apoderado, o por conducto de terceras personas sin la intervención de LA AGENCIA, ni a poner la información precisa de la vivienda visitada a disposición de pariente alguno en línea directa o colateral para que sean ellos los que realicen la operación sin intermediación de la agencia.

De incumplir esta obligación, EL CLIENTE abonará a LA AGENCIA el 6 % sobre el precio de la compraventa del inmueble o el importe de tres mensualidades de renta cuando la información facilitada por LA AGENCIA o la gestiones por ésta realizadas hayan sido utilizadas o aprovechadas por quien concluye el negocio jurídico real. Esta vinculación se entiende de carácter indefinido hasta que se produzca la venta o alquiler de la vivienda a favor de tercero".

Pero según la Audiencia la firma de ese documento no puede suponer el encargo de gestión de compra alguno por parte de los demandados en su calidad de futuros compradores, fundamentalmente ante su falta de claridad Y es que, señala la Audiencia, de esa manera, estaban prestando su consentimiento o concertando un contrato de gestión de compra -que les "habrían colocado" de manera más que subrepticia, y que, además, estaban asumiendo la obligación de abonarle directamente los honorarios que se dice habían sido pactados con la vendedora, caso de culminarse la operación.

Dice la Audiencia que la existencia del contrato quizás pudiera derivarse del contenido del transcrito último párrafo del documento, que en realidad encierra una cláusula penal, y como dándose por hecha la concertación del mismo por el simple hecho de su firma.

A la vista de lo expuesto, si según el art. 1.261 del CC no hay contrato sino cuando concurren consentimiento, objeto y causa, difícilmente podría decirse que concurrieran tales requisitos en el supuesto de autos, y, en definitiva, el concurso de la oferta y la demanda generador del primero de ellos (art. 1.262). Como se desprende del propio documento, fue suscrito por los demandados una vez que se llevó a cabo la visita y, difícilmente, dice la Audiencia pudieron conocer los compradores, ante el hecho de que el documento referido se denominase "hoja de visita" y se hubiere firmado tras llevarse la misma a cabo, que estaban dando su conformidad o consentimiento a un contrato de gestión de compra y por el que asumían obligaciones frente a la inmobiliaria, sin advertir que una de ellas era el enseñarles la vivienda en la que se habría mostrado interesados

No existe el más mínimo indicio de que hubiesen sido informados los compradores del contenido completo del documento ni de su real alcance con anterioridad a la visita ni en algún otro momento posterior.

Y ante la falta de información acreditada y la oscuridad del documento, al menos en sus aspectos contractuales, debe entenderse que esa concurrencia entre la oferta y la demanda exigida por el art. 1.262 del CC, no pudo darse ni antes, ni, por corroboración, después de la visita. Pero, es que, además, y de entenderse que los demandados habían llegado a concertar el contrato de mediación con la firma de la "hoja de visita", la cláusula en la que se basa su reclamación, y que no sería otra que la contenida en el último párrafo del documento, habría de reputarse nula, no pudiéndose tener por puesta al no superar los mínimos controles de incorporación y transparencia a los que debe ser sometida y que son exigidos por la legislación tuitiva de consumidores y usuarios -cualidad que debe serle reconocida a los demandados-, y que se recogen tanto en el art. 80 de la LGDCyU, como en los arts. 5, 7 y 8 de la LCGC, y la Jurisprudencia que los interpreta.

Deber de transparencia 

El deber de transparencia comporta que el consumidor disponga "antes de la celebración del contrato" de información comprensible acerca de las condiciones contratadas y las consecuencias de dichas cláusulas en "Según la Audiencia, la firma de ese documento no puede suponer el encargo de gestión de compra alguno por parte de los demandados en su calidad de futuros compradores" la ejecución del contrato celebrado [...]. Y resulta evidente, en atención a lo expuesto, que ni la referida cláusula penal superaría el control de incorporación, ni tampoco el material o de transparencia reforzada.

El mediador inmobiliario y el cobro de honorarios

Concluye la Audiencia señalando que el mediador puede, en efecto, cobrar honorarios tanto del vendedor como del comprador, pero siempre y cuando ambos hayan adquirido de manera concluyente y sin ambages esa obligación. De lo contrario, el mediador inmobiliario solo podrá cobrar honorarios de quien expresamente resulte vinculado, por haber suscrito el encargo, sea de compra o de venta.

 

Información facilitada por el Servicio Jurídico de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios 

 

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