Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: La aprobación de los vecinos, necesaria para el alquiler turístico

El pasado 3 de abril entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025 de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia, una reforma de la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta modificación otorga a las comunidades de propietarios un mayor control sobre las viviendas de uso turístico dentro de sus edificios.

Para que una vivienda se destine a uso turístico, se requerirá la aprobación previa de tres quintas partes de los propietarios que representen las mismas proporciones de cuota de participación. Aquellos propietarios que no estén conformes con la decisión podrán recurrir por la vía legal para su impugnación. Esto supone un cambio relevante, ya que anteriormente los vecinos no tenían potestad alguna para restringir esta actividad. De esta forma, con esta normativa ya no se necesitará modificar el título constitutivo o los estatutos, como sucedía hasta ahora. 

Este cambio en el marco normativo está impulsado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana tiene el objetivo de “empoderar a los vecinos” y ha sido elaborado de manera conjunta con las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Según el ministerio, se dota a los residentes de capacidad de decisión en la regulación de este tipo de alquileres debido a su impacto en la convivencia y en el acceso a la vivienda. A esto, hay que sumarle que desde 2024 las comunidades de vecinos pueden imponer hasta un 20% en la cuota comunitaria a los vecinos que destinen sus propiedades al alquiler vacacional, con el fin de compensar el mayor uso de las zonas comunes. 

¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya estaban en marcha?

La reforma no tendrá afectación en los pisos turísticos que ya funcionaban antes del 3 de abril y que cumplen con la normativa turística. "Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad [...] con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma", así lo recoge el texto. Esto garantiza la seguridad jurídica de las actividades preexistentes.

Sin embargo, aquellos que no operen según la norma, aunque hubieran iniciado su actividad antes del 3 de abril, sí que deberán obtener la licencia antes de esa fecha para quedar protegidos en el futuro. Si después del 3 de abril no la han conseguido, deberán hacerlo y, con ello, pedir la autorización a la comunidad de propietarios.

Multas de hasta 600.000 euros

Por lo que al régimen sancionador se refiere, en el caso de las sanciones muy graves, en los supuestos que se actúe sin licencia y de manera reiterada, pueden ser multados con hasta 600.000 euros. A pesar de ello, las infracciones y multas varían según la región. En el País Vasco pueden llegar a los 100.000 euros; en Andalucía, hasta los 150.000 euros; en Madrid y Canarias, a los 300.000 euros; en Baleares, a los 400.000 euros; y Cataluña o la Comunidad Valenciana, hasta los 600.000 euros.

Esta modificación legislativa va relacionada con otra ley del Gobierno en la que se creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para acabar con el fraude en los alquileres de corta duración. Los propietarios que tengan cualquier alquiler de corta duración, ya sea de uso turístico o temporal, deberán disponer de un número oficial de registro, que garantice que cumplen la legalidad para poder ofertarse en plataformas online. La Ventanilla Única Digital entrará en vigor en julio, pero los arrendadores ya la pueden solicitar desde enero.

Esta reforma viene enmarcada por un contexto de proliferación de viviendas destinadas al alquiler turístico y que han generado muchas tensiones en las comunidades de propietarios. Los vecinos se han quejado durante los últimos años de manera recurrente de ruidos, del uso intensivo de las zonas comunes y de los problemas de seguridad. Estas situaciones han sido la motivación principal, según esgrimen desde el ejecutivo, para llevar a cabo este nuevo cambio en la Ley de Propiedad Horizontal que brinda a los vecinos un rol decisivo a la hora de tomar decisiones acerca de este tipo de alquileres.

Más información en: Disposición 76 del BOE núm. 3 de 2025 

 

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