¿Qué es la cláusula Berlín en el mercado de la vivienda?

El origen del término "cláusula Berlín", en el contexto de la vivienda, está relacionado con la situación del mercado de alquiler en Berlín, donde las políticas de protección a la persona inquilina son particularmente estrictas. Berlín es conocida por las regulaciones que buscan proteger a los inquilinos de los incrementos excesivos en los alquileres, dado el alto porcentaje de residentes que alquilan en lugar de ser propietarios de sus viviendas. Esta cláusula es conocida en España por su aplicación en el precio de los alquileres. Se trata de una referencia que busca regular y limitar los incrementos de los alquileres, en particular en ciudades con un mercado inmobiliario tenso.

 

Aunque la "cláusula Berlín" no es un término formalmente reconocido en el derecho internacional o en la legislación específica, el concepto se ha popularizado debido a las estrictas regulaciones implementadas en Berlín para controlar los precios de los alquileres.  La "cláusula Berlín" tal como se aplica en esta capital y en otras ciudades de Alemania, no es un término formalmente reconocido en la legislación española. Sin embargo, un juzgado de Primera Instancia de Barcelona acaba de declarar válida la "cláusula Berlín" en una reciente sentencia.

 

Índice de contenidos

1. Mietendeckel o Techo de Alquileres 

2. Inconstitucional del Mietendeckel

3. Aplicación del "techo" en España y Francia

3. Sentencia válida en Barcelona

 

 

 

1.Mietendeckel o Techo de Alquileres

En Berlín, la regulación de los alquileres ha sido un tema de gran importancia debido al aumento rápido de los precios de la vivienda en la última década. Este aumento ha generado una gran presión sobre los inquilinos y ha llevado a la implementación de varias medidas destinadas a proteger a los arrendatarios. Una de las más conocidas es la "Mietendeckel" (en alemán, "techo de alquileres"), que fue una política implementada en Berlín para congelar y reducir los alquileres.

 

En 2020, el gobierno de Berlín aprobó la "Mietendeckel", que fue una medida radical para congelar los alquileres en la ciudad durante cinco años. Este techo significaba que los propietarios no podían aumentar los alquileres más allá de un límite establecido por la ley, que dependía del tamaño, la ubicación y el estado del apartamento.

La medida fue controvertida, con propietarios argumentando que limitaba su capacidad para mantener y mejorar sus propiedades, mientras que muchos inquilinos vieron un alivio significativo en sus costos de vida.

 

2. Inconstitucionalidad y anulación del Techo de Alquileres

Sin embargo, en abril de 2021, el Tribunal Constitucional Federal de Alemania declaró inconstitucional la "Mietendeckel" porque, según el tribunal, la regulación de los alquileres era una competencia federal y no estatal. Esto llevó a la anulación del "techo de alquileres" en Berlín, aunque sigue siendo un ejemplo destacado de intervención estatal en el mercado de alquileres.

 

 

3. Aplicación del "Techo" en España y Francia

La "cláusula Berlín", como referencia a la regulación de precios de alquileres, se asocia principalmente con las políticas de control de alquileres de Berlín, que buscaban limitar y reducir los precios en un mercado inmobiliario cada vez más inaccesible. Estas políticas, aunque no siempre exitosas o sostenibles a largo plazo, han influido en el debate sobre cómo manejar la crisis de vivienda en otras ciudades del mundo.

Aunque en otros países, como España, no existe una "cláusula Berlín" específica en la regulación de alquileres, el concepto de limitar los precios de los alquileres ha sido debatido y, en algunos casos, implementado en distintas formas:

• España: Cataluña ha implementado leyes que permiten limitar el precio de los alquileres en zonas de mercado residencial tensionado. La Ley de Vivienda española, aprobada en 2023, también introduce medidas para limitar los aumentos de alquileres en áreas con alta demanda.
• Francia: París tiene regulaciones que limitan el precio máximo de los alquileres según la ubicación y las características del inmueble.

 

4. Sentencia válida en Barcelona

Si bien es cierto que existe una enorme controversia jurídica sobre la legalidad o ilegalidad de este tipo de cláusulas, lo cierto es que un Juzgado de Primera Instancia de Barcelona la acaba de declarar válida en una reciente sentencia.

Recordar que esta cláusula es la que establece que, en los supuestos de que existan límites a la hora de fijar la renta del alquiler, si dichos límites son declarados nulos por el Tribunal Constitucional la renta pasará a ser otra: la que libremente hayan fijado las partes. La cláusula Berlín, en todo caso, sería aplicable en aquellas zonas donde exista contención de rentas (“Techo de alquileres” en la terminología de la cláusula Berlín original)  y por el momento en España solo se aplica en Cataluña.

La validez de dicha cláusula, según esta sentencia, se halla condicionada a estos aspectos:

-       que en la oferta del alquiler consten ambos precios,

-       que el inquilino se halle plenamente informado al efecto

-       y que la cláusula en cuestión sea clara y plenamente entendible.
 

Es necesario puntualizar que se trata de una sentencia de Primera Instancia, y que es necesario esperar a la resolución al efecto de tribunales superiores.