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Nuevas zonas tensionadas: El límite de precios para las viviendas de alquiler llega a A Coruña, San Sebastián y Navarra. ¿Cómo afecta a las agencias inmobiliarias?

El control de precios en el mercado del alquiler avanza en España. El BOE (Boletín Oficial del Estado) anunciaba el pasado 29 de julio nuevas zonas tensionadas para el alquiler de vivienda: A Coruña, San Sebastián y 21 municipios navarros. Estas localidades se incorporan al régimen de control de precios. Hoy en día, hay 301 municipios declarados áreas tensionadas en cuatro comunidades autónomas -Cataluña, Navarra, País Vasco y Galicia- por los elevados precios para el alquiler de vivienda.

El Ministerio de Vivienda señala que 8,28 millones de personas viven en zonas tensionadas. Cataluña es la región que tiene más territorio bajo control por la medida con 271 municipios.

Índice de contenidos

1. ¿Qué es una zona tensionada y qué implica?

2. ¿Qué es el IRAV?

3. Consecuencias para los agentes inmobiliarios

4. Efectos de las medidas según el MIVAU

5. Lista de municipios navarros declarados como zonas de mercado tensionado

¿Qué es una zona tensionada y qué implica?

Es una demarcación en la que hay una falta de oferta de vivienda de alquiler que provoca que las rentas de arrendamiento sean muy elevadas. A raíz de eso, se aplican una serie de medidas, ya sean bonificaciones fiscales o límites en el precio del alquiler para impulsar el acceso al mercado de la vivienda.

Los contratos de alquiler vigentes no se ven afectados por esta medida y se podrán prorrogar, ya que solo aplica a nuevos contratos firmados tras la declaración de zona tensionada. Sin embargo, en los nuevos contratos a los nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el alquiler se limitará a la renta del contrato anterior y en función del reciente índice de precios (IRAV).

¿Qué es el IRAV?

El Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es el que regula los precios del alquiler en las zonas tensionadas para evitar incrementos desproporcionados. Fue establecido por la Ley de Vivienda y se aplicará a todos aquellos contratos firmados después de esta ley (mayo de 2023).

En el caso de los grandes tenedores, el precio se basará en este nuevo índice que publica el MIVAU (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana). Sucederá lo mismo si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía tanto si fuera de un gran tenedor o de un pequeño propietario. Cabe señalar que se considera gran tenedor a todos aquellos propietarios que dispongan de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los diez inmuebles del resto de zonas.

Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC). La declaración de zona tensionada abarca un plazo de tres años.

La web oficial de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) informa cada mes de la actualización del IRAV.

Consecuencias para los agentes inmobiliarios

En los nuevos contratos de arrendamiento habrá que ajustarse a las restricciones anteriormente mencionadas. Así que los agentes inmobiliarios deberán:

‧ Aplicar los límites legales e incluir cláusulas referentes a la subida de precio o la duración que se ajusten a la Ley de Vivienda en esas zonas tensionadas.

‧ Si se trabaja con grandes tenedores, se requerirá de atención especial para no incurrir en sanciones por superar los precios máximos.

‧ Informar a los propietarios de vivienda acerca de las bonificaciones fiscales que existen por alquilar en condiciones favorables:

- Reducciones del 90 % si se realiza un contrato nuevo en una vivienda de una zona tensionada y la renta inicial después se reduce un 5% con respecto al contrato anterior.

- Reducciones del 70% si se alquila por vez primera a jóvenes de entre 18 y 35 años en estas áreas.

- Reducción hasta del 60% si la vivienda es rehabilitada en los dos años anteriores a la elaboración del contrato.

- Reducción del 50%, se aplica en el resto de los casos.

Estas bonificaciones son incompatibles entre sí por lo que se tendrá que escoger la más favorable para el arrendador.

Efectos de la medida según el MIVAU

Desde el Ministerio de Agenda y Vivienda Urbana apuntan a que se ha producido una disminución generalizada en los precios del alquiler en Cataluña en este último año. En la ciudad de Barcelona han bajado de media un 8,9%. En toda la comunidad catalana ha habido una reducción del 4,7% desde que se aplicó la medida.

Desde el gobierno, remarcan que la medida no ha provocado una reducción en la oferta, ya que en la región catalana se han firmado 11.807 nuevos contratos. Además, recuerdan que los organismos públicos tienen la obligación de ejecutar medidas urgentes para incrementar la oferta del alquiler.

La administración justifica esta medida para dar estabilidad a los contratos. Con la limitación en los precios, creen que los incentivos para finalizar contratos y firmar otros nuevos desaparecen.

Lista de municipios navarros declarados como zonas de mercado tensionado

Los municipios de Navarra que son zonas de mercado tensionado son los siguientes: Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián, Peralta.

Más información:

Disposición 15728 del BOE núm. 181 de 2025