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El País Vasco declara cuatro municipios como zonas tensionadas del mercado del alquiler

El pasado 30 de abril, el Boletín Oficial del Estado (BOE) a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana anunciaba la declaración de los municipios de Irún, Baracaldo, Lasarte-Oria y Zumaya como zonas de mercado residencial tensionado. Estos cuatro municipios cuentan actualmente con una oferta de alquiler muy reducida. Estas cuatro localidades se suman a Rentería, la primera localidad del País Vasco en aprobarse esta medida.

Y, por su parte, el Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) publicó el pasado 12 de marzo la orden del consejero de Vivienda y Agenda Urbana por la que se inicia el procedimiento de declaración de San Sebastián como zona de mercado residencial tensionado. Además, se espera que Bilbao y Vitoria lo soliciten próximamente, al igual que otros municipios de menor tamaño, como Galdácano (Vizcaya).

Hasta ahora, Cataluña era la comunidad donde más se aplicaba con más de 270 municipios declarados. Navarra ya ha iniciado los trámites para declarar otros 21 municipios de la Comunidad Foral como zonas de mercado residencial tensionado.

Esta medida se enmarca en el artículo 18.2 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda.

Qué implica declarar estos municipios como zonas tensionadas

Esta declaración en estas zonas provoca que los precios de los alquileres dependan de ciertas restricciones. En el caso de los nuevos contratos a los nuevos inquilinos de pequeños propietarios, el alquiler se limitará a la renta del contrato anterior y en función del índice de precios.

Si la vivienda a alquilar pertenece a un gran tenedor, el precio se establecerá a partir del Índice de Referencia de Precios que publica el MIVAU. Y sucederá lo mismo si la vivienda no se alquila desde hace cinco años, nunca se ha arrendado o estaba vacía o fuera de un gran tenedor o pequeño propietario. Para los contratos en vigor en zonas tensionadas, la actualización anual vendrá marcada por la Ley de Vivienda para todo el territorio nacional. Los contratos firmados tras esta ley (mayo 2023) se renovarán basándose en el nuevo Índice IRAV que publica el INE. Para los contratos firmados antes de esta ley, de forma general se actualizará la renta según la inflación (IPC).

Asimismo, se permite una prórroga extraordinaria para aquellos inquilinos que tengan contrato en vigor tras la finalización de este, por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Otro de los efectos de esta medida es que se otorgarán incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90% si se alquila a ciertos colectivos.

Cabe recalcar que se considerará gran tenedor a todos aquellos propietarios que dispongan de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los diez inmuebles del resto de zonas.

Consecuencias para los profesionales del sector

A la hora de redactar los nuevos contratos de arrendamiento deben ajustarse a las restricciones anteriormente mencionadas. Por lo tanto, los profesionales inmobiliarios deberán aplicar los límites legales e incluir cláusulas referentes a la subida de precio o la duración que se ajusten a la Ley de Vivienda en esas zonas tensionadas. En el caso de trabajar con grandes tenedores, se requerirá una atención más detenida para no incurrir en sanciones por superar los precios máximos y para colaborar con las administraciones públicas sobre el uso de esas viviendas.

Además, se deberá orientar a los propietarios acerca de las bonificaciones fiscales existentes por alquilar en condiciones favorables. Hay reducciones del 90 % si se realiza un contrato nuevo en una vivienda de una zona tensionada y la renta inicial después de aplicar la actualización se reduce un 5% con respecto al contrato anterior. O también hay del 70% si se alquila por vez primera a jóvenes de entre 18 y 35 años en estas zonas. También habrá reducción del 60% si la vivienda es rehabilitada en los dos años anteriores a la elaboración del contrato. Y la última reducción sería de un 50% en el resto de casos. Todas estas bonificaciones son incompatibles entre sí por lo que se deberá optar por la más beneficiosa para el arrendador.

Otra consecuencia para los expertos inmobiliarios sería una posible caída de la oferta de los alquileres ante la negativa de muchos propietarios a alquilar con estas nuevas condiciones. Esto afectaría a la cantidad de viviendas disponibles de cara al comercial.